Voor huurders en verhuurders ingrijpend wetsvoorstel controversieel verklaard

Een wetsvoorstel om het WOZ aandeel voor maximaal 33% te laten meetellen in het totaal aantal huurpunten is controversieel verklaard. Waar ging het om en wat betekent het voor de toekomst? 

 

In een wetsvoorstel uit 2020 werd voorgesteld om een hoge WOZ waarde minder laten meetellen bij het vaststellen van het aantal huurpunten voor een woning. Het zou in de praktijk vooral voor kleinere huurwoningen met een relatief hoge WOZ waarde grote gevolgen hebben. Met name in de regio Amsterdam betreft het relatief veel woningen.

 

Dit wetsvoorstel is nu controversieel verklaard. Dat betekent dat het huidige demissionaire kabinet het niet meer verder behandeld, maar dat het wordt overgelaten aan een nieuwe regering, na verkiezingen. Omdat het wel uitstel maar mogelijk geen afstel is hieronder een uitleg wat men met het wetsvoorstel wilde bereiken en wat de gevolgen voor u als huurder of verhuurder kunnen zijn.

 

Voor huurwoningen bestaat de mogelijkheid de hoogte van de huur te toetsen. Dit wordt gedaan via het vaststellen van het aantal huurpunten voor de betreffende woning. Het totaal aantal huurpunten geeft een indicatie voor:

– de maximale kale huurprijs;

– of de woning in de vrije sector valt of onder sociale huur.

 

Een aantal huurpunten zijn gekoppeld aan de door de gemeente bepaalde WOZ waarde voor die woning. Hoe hoger de WOZ waarde, hoe meer huurpunten er kunnen worden toegekend. In sommige gevallen is het aandeel huurpunten die een woning krijgt op basis van deze WOZ waarde een aanzienlijk deel van het totaal aantal huurpunten. Hierdoor vallen in bijvoorbeeld Amsterdam kleine appartementen al vrijwel standaard in de vrije sector verhuur. 

 

In het wetsvoorstel wilde de minister het aandeel huurpunten op basis van de WOZ waarde van een woning beperken tot maximaal 33% van het totaal aantal punten. In de praktijk zou dat betekenen dat sommige woningen die nu op basis van het totaal aantal huurpunten in de vrije sector vallen in de nieuwe situatie in de sociale huur vallen. Dat kan zeer ingrijpende gevolgen hebben, zowel voor de verhuurder als de huurder, immers bij sociale huur gelden maximum huurbedragen die een verhuurder kan vragen. Het kan betekenen dat een appartement dat nu bijvoorbeeld voor 1300 euro per maand verhuurd wordt straks maximaal € 650 mag kosten. Daarnaast gelden bij sociale huurwoningen nog andere aanvullende voorwaarden. Deze kunt u hier vinden. 

 

Twee rekenvoorbeelden voor de oude situatie en de mogelijke nieuwe situatie:

 

Voorbeeld I

Appartement, 46 m², WOZ waarde € 318.000

Totaal aantal huurpunten: 166 (huidige situatie: vrije sector).

Waarvan aantal punten op basis van de WOZ waarde: 81

Aandeel punten op basis van de WOZ waarde als deel van het totaal: 81/166 = 48,8%

Maximaal toegestaan aandeel WOZ punten in de nieuwe situatie: 33%.

Correctie WOZ aandeel: (81/48,8) x 33 = 55

Totaal aantal punten in de nieuwe situatie: 166-(81-55) = 140.  

De maximale huur bij 140 punten is € 729,03, Dit is onder de liberalisatiegrens van € 737,14. Dat betekent dat de woning terugvalt van vrije sector naar sociale huur. 

 

Voorbeeld II

Appartement, 51 m², WOZ waarde € 177.000

Totaal aantal huurpunten: 153 (huidige situatie: vrije sector).

Waarvan aantal punten op basis van de WOZ waarde: 42

Aandeel punten op basis van de WOZ waarde als deel van het totaal: 42/153 = 27,5%

Maximaal toegestaan aandeel WOZ punten in de nieuwe situatie: 33%.

Het WOZ aandeel is niet groter dan 33%. Dat betekent geen correctie, de situatie verandert niet. 

 

Gepubliceerd op 3 februari 2021

 

 


U wilt uw woning in Nederland verhuren voor een periode van 6 maanden of langer. Waar moet u op letten?

 

Bereken hoeveel punten van toepassing zijn op uw woning volgens het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel.

 

Een belangrijke grens hierbij is de zogenaamde huurgrens, de grens tussen sociale huur en geliberaliseerde huur. Die grens is in 2021 vastgesteld op €752,33. Komt u boven die grens uit qua punten (tot 1 juli 2021: 145 punten of hoger), dan kunt u de hoogte van de huur zelf bepalen. Is dat niet het geval, dan is de hoogte van de huur gelijk aan het bijbehorende puntenaantal, zie deze tabel

Wanneer u onder de grens van 145 punten uitkomt en u wilt toch graag de huur zelf kunnen bepalen, hier een aantal tips om meer punten voor uw woning te genereren. Wanneer uw woning qua puntenaantal onder de huurgrens valt, gelden er aanvullende regels:

  • De woning mag niet langer dan een half jaar leeg staan;        
  • Degene die uw woning wil gaan huren heeft soms een huisvestingsvergunning nodig, dit is het geval in ongeveer de helft van de Nederlandse gemeenten;
  • Wanneer u uw woning verhuurt zonder huisvestingsvergunning, dan loopt u het risico op een bestuurlijke boete voor woonfraude. De hoogte van deze boetes varieert per gemeente, maar kan bijvoorbeeld in Amsterdam oplopen tot €20.500.

 

In algemene zin dient, ongeacht het aantal punten, de woning veilig te zijn voor bewoning, een gezonde leefomgeving te hebben en bij oplevering vrij te zijn van gebreken. 

Wanneer er een hypotheek rust op de woning die u wilt verhuren, moet u soms toestemming vragen aan de hypotheekverstrekker om de woning te kunnen verhuren. In enkele gevallen is het helemaal niet toegestaan om uw woning te verhuren. U kunt dit vinden in de voorwaarden van uw hypotheek of neem contact op met uw hypotheekverstrekker. Ook verzekeringsmaatschappijen of Verenigingen van Eigenaren kunnen voorwaarden hebben ten aanzien van het verhuren van uw woning aan derden.

 

Op het moment dat u uw woning wilt verhuren, dient u aan de nieuwe huurder (en ook wanneer u uw huis zou verkopen) het energielabel van uw woning kenbaar te maken. Dat energielabel vraagt u hier aan. 

Wanneer u als verhuurder uw woning verhuurt aan een huurder, gaat u met deze huurder een huurovereenkomst aan. Er bestaan  huurovereenkomsten voor bepaalde tijd en voor onbepaalde tijd. Het belangrijkste verschil is dat er bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd sprake is van huurbescherming voor de huurder. Dit kan nadelig zijn voor u als verhuurder. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd ligt de einddatum van de huurovereenkomst vast. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan voor maximaal 24 maanden (2 jaar) worden aangegaan. Huurovereenkomsten van langere duur zijn automatisch voor onbepaalde tijd. Ook als u een huurovereenkomst met een kortere duur dan 24 maanden zou verlengen, is er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voorts dient u een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tenminste drie maanden tot maximaal één maand voor het einde van de overeenkomst schriftelijk bij huurder op te zeggen. Doet u dat niet, dan is er automatisch sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Tenslotte dient de huurovereenkomst te voldoen aan de wettelijke eisen.

 

Sommige gemeenten in Nederland hebben aanvullende eisen opgesteld, bijvoorbeeld voor zogenaamde middenhuur (lees: tussen de huurgrens van €720,42 en ca. €1000) of eisen ten aanzien van geluidsisolatie. Wanneer u uw woning wilt verhuren in Amsterdam of Den Haag, kunt u door op de betreffende link te klikken meer vinden voor wat betreft de aanvullende eisen die in deze gemeenten gelden.

 

Op het moment dat u een woning verhuurt, wordt u geacht de inkomsten daarvan op te geven bij uw belastingaangifte. Meer informatie daarover vindt u hier.

 

Gepubliceerd op 5 maart 2019, gewijzigd 2 februari 2021

 


Gevolgen van de 'woondeal' voor verhuurders

De op 5 juli 2019 gesloten ‘woondeal’ tussen de MRA (Metropool Regio Amsterdam) en de Rijksoverheid, wat betekent dat voor verhuurders?

In de ‘woondeal’ komen een aantal maatregelen naar voren, waarvan dit voor verhuurders de belangrijkste zijn:

  •  Het scheppen van een mogelijkheid voor gemeenten om aan de hand van een percentage van de WOZ waarde van een woning te kunnen ingrijpen in de huurprijs wanneer sprake is van een (excessief) hoge huur.
  • Het aanpassen van het WOZ aandeel in de woningswaarderingstelsel (WWS) systematiek. Het komt nu vaak voor dat het aandeel WOZ punten t.o.v. van het totale aantal punten in de WWS de oorspronkelijk beoogde 25% (ver) overstijgt. De bedoeling is om het aandeel WOZ punten te maximaliseren op ongeveer een derde (33%).
  •  Er komt een onderzoek naar de (on)mogelijkheden van een (eventueel tijdelijke) zelfbewoningsplicht. Dat betekent in de praktijk dat een huiseigenaar onder bepaalde omstandigheden verplicht kan worden de woning alleen te gebruiken om er zelf in te wonen.
  • De MRA onderzoekt in samenwerking met de Rijksoverheid het toepassen van een verhuurvergunning en de mogelijkheden waarmee voorkomen kan worden dat verhuurders bij herhaling (te) hoge huren vragen.
  • Er wordt vanuit de Rijksoverheid gewerkt aan een ‘Wet Toeristische verhuur van woningen’, waarbij voor verhuurders én platformen voor toeristische verhuur een registratieplicht zou moeten gaan gelden. Op dit moment geldt in Amsterdam al een meldingsplicht voor verhuurders bij toeristische verhuur. Ook is het aantal dagen per jaar dat de woning aan toeristen verhuurd mag worden beperkt tot 30.

 

Gepubliceerd op 25 juli 2019